Grundsteuerreform

Neue Grundsteuerberechnung ab 2025 aufgrund der Grundsteuerreform

Im Jahr 2018 wurde das alte Grundsteuerrecht durch das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt und die Bundesländer mussten daraufhin mit einer Übergangsfrist bis 01.01.2025 die Gesetzgebung entsprechend anpassen. In Baden-Württemberg wird das sogenannte Bodenwertmodell angewandt, dass vom Finanzgericht in bisher zwei Urteilen für verfassungsgemäß erklärt wurde.

Im bisherigen Grundsteuerrecht lag der Bewertung der sogenannte Einheitswert zugrunde, der oftmals nach der Erstveranlagung nicht mehr fortgeschrieben wurde. Dies führte dazu, dass sich Grundstücke in gleicher Lage in ihrer Grundsteuerlast teilweise durch ein Vielfaches unterschieden haben. Im neuen Grundsteuerecht spielt die Art der Bebauung bei Grundstücken, die nicht für Land- und Forstwirtschaft genutzt werden (Grundsteuer B), dagegen keine Rolle mehr, sondern beruht in der Hauptsache auf dem Bodenrichtwert.

Als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils kommt es allerdings zu teilweise deutlichen Belastungsverschiebungen im Vergleich zur bisherigen Rechtslage. Es gibt Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Grundsteuer (B) ergibt sich durch folgende Berechnung:

Grundsteuerreform Bodenwertmodell

Über unsere Dienstleistung können Sie die Grundsteuer festsetzen.

Häufige Fragen

Die Grundsteuer wird nach dem Gesetz in einem dreistufigen Verfahren geregelt.
  • 1. Grundsteuerwertbescheid: Hier wird der Grundsteuerwert ermittelt, der sich aus der Multiplikation der relevanten Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ergibt. In der Regel basieren diese Werte auf den Angaben aus der von Ihnen abgegebenen Steuererklärung.
  • 2. Grundsteuermessbescheid: Hier wird dieser Grundsteuerwert mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Diese wird bei Wohnnutzung auf Antrag (meist in der Steuererklärung angegeben) um 30 Prozent reduziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag im Grundsteuermessbescheid. Diese Festsetzungen erfolgen vom Finanzamt von dem Sie die o.g. Bescheide bereits erhalten haben.
  • 3. Grundsteuerbescheid: Erst in der 3. Stufe wird die konkret zu zahlende Grundsteuer von der Kommune festgesetzt und zwar im Grundsteuerbescheid. Hier wird der Grundsteuermessbetrag mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune multipliziert und ergibt die konkrete Grundsteuer.
Die Bodenrichtwerte wurden vom örtlichen Gutachterausschuss zum 1. Januar 2022 festgestellt. Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium dessen Mitglieder Erfahrungen im örtlichen Grundstücksmarkt haben.
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf Bodenrichtwertzonen und bildet nicht den Wert einzelner Grundstücke ab.
Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird, dass der tatsächliche Wert des Grund- und Bodens zum Zeitpunkt 1. Januar 2022 mehr als 30 Prozent vom bisher festgesetzten Wert abweicht.
www.zgg-bw.de/Gutachterausschuesse/Verzeichnis-gemaess-Gutachterausschussverordnung
Sowohl das neue Bundesmodell als auch das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) regeln, dass die Wohnungen/Wohnhäuser (sog. „Wohnteil“) der Landwirte wie die Wohnungen/Wohngebäude von Nicht-Landwirten der Grundsteuer B unterliegen. Die Kommune hat hierauf keinen Einfluss.
Eventuell haben Sie die Abgrenzung für die Wohnung/Wohngebäude (sog. „Wohnteil“) in der Grundsteuererklärung nicht vorgenommen.
Oder: Wenn Sie die Grundsteuererklärung nicht abgegeben haben, fehlte eine Abgrenzung. Das Finanzamt hat dann in der Schätzung das gesamte Grundstück zugrunde gelegt.
Bitte klären Sie das mit dem zuständigen Finanzamt.
Durch die angesprochene Neuregelung der Grundsteuer ergibt sich eine komplett andere Berechnung als bisher, die nicht mehr mit der bisherigen vergleichbar ist. Dadurch ergeben sich abweichende Messbeträge und in der Folge auch neue Hebesätze.
Aufkommensneutral heißt, dass es durch die Grundsteuerreform im Wesentlichen im Jahr 2025 nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens bei der Gemeinde gegenüber dem Jahr 2024 kommt. Der aufkommensneutrale Hebesatz ist der Hebesatz, bei dem dieses Ziel voraussichtlich erreicht wird. Da die Summe der bisherigen Messbeträge von der Summe der neu festgesetzten Messbeträge abweicht, sagt die Höhe des Hebesatzes allein nichts über die Höhe des zukünftigen Grundsteueraufkommens aus.
Auch bei angestrebter Aufkommensneutralität wird es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Dies ist eine Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils.
Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.
Sofern der Messbescheid für das Objekt B bei der Gemeinde noch nicht vorliegt:
  • Haben Sie dafür einen Messbescheid vom Finanzamt erhalten? Bitte Kopie zuschicken, wir fragen beim Finanzamt nach.
  • Wenn nein: Sobald dieser bei uns eingeht, erhalten Sie auch für das Objekt B einen Grundsteuerbescheid. Näheres können Sie beim Finanzamt erfragen.
Die Festsetzung der Fläche bzw. die sonstigen Festsetzungen im Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheide)
erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Stadtverwaltung ist bis zu einer möglichen Änderung an den bestehenden oben genannten Grundlagenbescheid gebunden.
Bitte wenden Sie sich an Ihr zuständiges Finanzamt.
Sofern die Angaben aus dem Messbescheid von der Gemeinde richtig umgesetzt wurden:
  • Diese Angaben wurden vom Finanzamt im Messbescheid festgesetzt. Wenn diese nicht richtig sind, wenden Sie sich bitte an das Finanzamt.
  • Bei Eigentumswechsel: Aufgrund des Kaufvertrags erstellt das Finanzamt automatisch einen neuen Messbescheid zum 1. Januar des auf den Kauf folgenden Jahres. Bis zur Bearbeitung durch das Finanzamt bleiben Sie steuerpflichtig. Sobald der Messbescheid des Finanzamts vorliegt, erhalten Sie von uns einen „Aufhebungsbescheid“. Gezahlte Grundsteuer erstatten wir Ihnen dann von Amtswegen.
Gegen die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessebescheide) kann beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch eingelegt werden.
Gegen Bescheide der Gemeinde kann grundsätzlich bei der Gemeinde (bzw. der Widerspruchsbehörde) Widerspruch eingelegt werden; also auch gegen die Grundsteuerbescheide. Allerdings ist die Kommune bei Erstellen der Grundsteuerbescheide an die Bescheide des Finanzamts als Grundlagenbescheide gebunden. Daher ist ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid nur zielführend, wenn sich der Einspruch gegen die Anwendung eines falsch übernommenen Grundsteuermessbetrags oder die Anwendung eines einen falschen Hebesatz wendet.
Ein Widerspruch entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Widerspruch erfolgreich ist, wird der Grundsteuerbescheid geändert und die zu viel gezahlte Grundsteuer erstattet.
Bei der Grundsteuer B sieht das Landesgrundsteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit für einen (teilweisen) Erlass für Kulturgut und Grünanlagen vor.
Anders als im bisherigen Grundsteuerrecht ist im Landesgrundsteuergesetz für die Grundsteuer B kein Erlass bei einer wesentlichen Ertragsminderung vorgesehen. Dies ist darin begründet, dass, anders als bisher, die vorhandenen Gebäude bei der Höhe der Grundsteuer keine Rolle spielen und daher insoweit auch keine Ermäßigung/ Erlass in Betracht kommt.
Bei Fragen können Sie unsere Mitarbeiterin oder unseren Mitarbeiter kontaktieren, der auf Ihrem Grundsteuerbescheid angegeben ist. Gerne können Sie sich auch an unsere Hotline wenden, die eigens für das Thema "Grundsteuerreform" eingerichtet wurde: Hotline 07161 / 804-248